【承办律师】

张志豪律师

【案情回顾】

原告A 公司（出租人）与被告 B 公司（承租人）签订《厂房租赁合同》，另，甲乙二人于乙方担保人处签字，租期为6年。由于B公司未按照约定提前解除合同，A公司起诉B公司要求承担违约责任。而此时，B公司提起反诉，请求A公司返还多收取的电费及房地产税。

【争议焦点】

一、被告B公司是否应当承担违约责任？甲乙是否承担保证责任？

一审、二审法院认为：双方签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，根据合同约定，承租人B公司在出租人A公司没有违约的情况下提前解除合同，应视为违约，承担合同约定的违约责任，而甲乙作为担保人应当承担保证责任。

二、出租人A公司是否应向承租人B公司退还电费以及具体金额？

一审法院认为：尽管双方合同约定了电费标准，但A公司未按照天津市电力收费标准收取电费，违反法律规定，应当返还多收取的电费。

经过张律师分析案情并结合法律规定，在二审中主张：《电力法》的规定系规范性管理性规定，并非效力性禁止性规定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第16条规定可知，双方租赁合同的约定，并不属于民法典规定的违反法律、行政法规的强制性规定的无效条款，应为有效约定，合同双方均应按合同的约定履行义务。并向法庭举证原告A公司为被告B公司转供电的实际情况，证明电费收取标准具有协商一致的合理性。

最终，二审改判，法院认为：案涉《厂房租赁合同》的电费条款不能简单等同于供电合同的电费条款，当事人在确定时可能综合考虑了线损、峰谷值、转供电成本、供电设备维护、基础设施投入等因素。B公司作为独立商事主体，其主要经营业务系自行车、电动自行车零配件制造、加工，耗电量巨大，在签订租赁合同时，电费标准应为其考虑租赁对价的重要因素，对于国家电网公布的电价标准其亦应知晓，在此情形下，B公司签订案涉租赁合同，在履行过程中对于电费标准从未提出异议且B公司多次在历月电费明细中签字予以确认，故B公司对于其缴纳的电费中包含线损、转供电维护费用等应为明知且认可，考虑A公司并未通过收取物业费等途径予以弥补该损失，故对于A公司主张电费中包含线损以及维护费用等成本的主张，本院予以采信，对于具体金额结合双方合同履行情况以及交易习惯，考虑租赁合同履行期间国家电费标准确有调整等情况，酌定A公司对于超出B公司计算的应缴金额30%的部分予以退还。

【裁判结果】

一审判决：

二审改判：