厂房租赁,电费条款无效?申伦律所二审逆转,成功维护出租人权益!

【承办律师】

张志豪律师

【案情回顾】

原告A 公司(出租人)与被告 B 公司(承租人)签订《厂房租赁合同》,另,甲乙二人于乙方担保人处签字,租期为6年。由于B公司未按照约定提前解除合同,A公司起诉B公司要求承担违约责任。而此时,B公司提起反诉,请求A公司返还多收取的电费及房地产税

【争议焦点】

一、被告B公司是否应当承担违约责任?甲乙是否承担保证责任?

一审、二审法院认为:双方签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示,根据合同约定,承租人B公司在出租人A公司没有违约的情况下提前解除合同,应视为违约,承担合同约定的违约责任,而甲乙作为担保人应当承担保证责任。

二、出租人A公司是否应向承租人B公司退还电费以及具体金额?

一审法院认为:尽管双方合同约定了电费标准,但A公司未按照天津市电力收费标准收取电费,违反法律规定,应当返还多收取的电费。

经过张律师分析案情并结合法律规定,在二审中主张:《电力法》的规定系规范性管理性规定,并非效力性禁止性规定,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第16条规定可知,双方租赁合同的约定,并不属于民法典规定的违反法律、行政法规的强制性规定的无效条款,应为有效约定,合同双方均应按合同的约定履行义务。并向法庭举证原告A公司为被告B公司转供电的实际情况,证明电费收取标准具有协商一致的合理性。

最终,二审改判,法院认为:案涉《厂房租赁合同》的电费条款不能简单等同于供电合同的电费条款,当事人在确定时可能综合考虑了线损、峰谷值、转供电成本、供电设备维护、基础设施投入等因素。B公司作为独立商事主体,其主要经营业务系自行车、电动自行车零配件制造、加工,耗电量巨大,在签订租赁合同时,电费标准应为其考虑租赁对价的重要因素,对于国家电网公布的电价标准其亦应知晓,在此情形下,B公司签订案涉租赁合同,在履行过程中对于电费标准从未提出异议且B公司多次在历月电费明细中签字予以确认,故B公司对于其缴纳的电费中包含线损、转供电维护费用等应为明知且认可,考虑A公司并未通过收取物业费等途径予以弥补该损失,故对于A公司主张电费中包含线损以及维护费用等成本的主张,本院予以采信,对于具体金额结合双方合同履行情况以及交易习惯,考虑租赁合同履行期间国家电费标准确有调整等情况,酌定A公司对于超出B公司计算的应缴金额30%的部分予以退还。

【裁判结果】

一审判决:



二审改判:



2025/6/5 14:48:11 shenlun